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降溫、踩雷背后 房地產信托何以繼續“甜蜜”

  • 杭州寫字樓網
  • 2019/5/27 13:09:39
導讀:究其背后,高收益是房地產信托火爆的原因,但也催生了“鋌而走險”份子,2019年不乏房地產信托“踩雷”事件。而在監管合規要求下,房地產信托自主轉型創新十分關鍵。

  受季節性因素及監管政策影響,4月份以來房地產信托熱度有所下降,但依舊占據行業首位。

  究其背后,高收益是房地產信托火爆的原因,但也催生了“鋌而走險”份子,2019年不乏房地產信托“踩雷”事件。而在監管合規要求下,房地產信托自主轉型創新十分關鍵。

  業內人士告訴記者,預計房地產信托短期內會有所降溫,但不會萎縮,且長期發展值得期待。

  緊急降溫但仍占首位

  資管新規驅動下,信托業向主動管理業務轉型,其中房地產信托業務表現尤為火熱。不過,受季節性因素及監管政策影響,房地產信托火熱程度有所下降。

  中國信托登記系統數據顯示,2019年一季度集合資金計劃發行呈現增長態勢,新增成立規模4800多億元,同比增加7.15%。其中,房地產類信托一季度募集資金1674.79億元,同比增長25.71%。

  不過這一火熱隨后有所降溫。根據用益信托數據,截至5月5日,4月份共有62家信托公司成立規模為1369.68億,環比下滑30.56%。其中,房地產類集合產品募集規模為421.5億元,環比下降42.75%。盡管如此,從絕對規模來看,房地產類集合信托占總比31%,依然占據首位。用益金融信托研究院研究員喻智表示,房地產類集合信托募集規模下滑,但重要性不減。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者解釋:“當前資金面略寬松,房企融資成本有所下降,因此房地產信托選擇有所減少。”

  持有同樣看法的還有用益信托研究員帥國讓:“這跟我們貨幣政策傳導機制更加完善相關,企業的融資環境有所改善,房地產信托融資成本下降。”

  業內人士李強(化名)告訴記者,他認為目前房地產信托業務模式的單一,容易被市場其他融資手段替代。

  監管合規驅動轉型創新

  信托資金為何“偏愛”房地產?主要是因為房地產項目利潤較大且產品期限較短。然而,自資管新規頒布以來,信托公司屢屢因為房地產信托業務遭遇處罰。

  比如,安信信托作為受托人發起設立的“安信·新農村建設發展基金集合信托計劃”計劃出現延期兌付。無獨有偶,中泰信托貴州凱里棚改項目資金出現違約。另外,頤和地產通過中江信托發行的“中江金龍86號”也出現逾期兌付。而重慶典雅房地產陷入破產重整,受到牽連的公司中亦出現信托公司的身影。

  另據銀保監會網站統計,2018年有17家信托公司被地方監管局開出23張罰單,合計罰沒金額達到1460萬元。其中,在房地產信托方面,處罰事由主要包括“將信托資金違規用于土地儲備貸款”“房地產開發二級資質審查不符合要求”等。

  “從房地產信托違約的情況看,主要是一些經營不規范或融資不到位的企業,小房企較多。”嚴躍進對記者分析。

  兌付?;哺康夭磐星孟熗司?。袁吉偉告訴記者,近年房地產信托發展較快,累積了大量風險因素。為更好地執行國家房地產宏觀調控政策,國家房地產宏觀監管部門將會從不同方面加強房地產信托規范。

  5月17日,銀保監會正式發布銀保監發【2019】23號文《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》。強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資,或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

  百瑞信托博士后工作站研究員谷曉明向記者分析,監管層頻頻亮劍房地產業務,折射出對于未來房地產信托合規要求的進一步提升。此外,隨著風險合規要求的提升,優質項目越來越稀缺,交易對手越來越難找,潛在的違約風險也可能進一步積聚,簡單依靠貸款模式已日漸成為房地產業務的發展瓶頸。

  谷曉明補充道,面對不斷提升的合規風控要求,房地產信托優質項目資源越來越稀缺,中小房企信用風險逐步提升,傳統抵押貸款模式下的房地產信托不能支持未來的大規模發行。信托公司亟需轉變發展方式,提升自身主動管理能力,依靠股+債、資產證券化等模式拓展與地產企業的業務聯系。

  谷曉明也告訴記者:“隨著監管政策的不斷趨嚴,信托公司對于房企融資門檻有所提升,對于項目的選擇更加謹慎,交易對手資質更優,使得整體項目風險不斷降低。房地產信托風險總體上可控。”

  短期內不會萎縮

  帥國讓認為,當前信托發展仍然處于新舊動能轉換的階段,創新業務的運作模式,盈利能力仍有待市場檢驗,加上房地產信托是信托公司重要收入來源之一,短期內不可能完全萎縮。

  袁吉偉也表示,房地產市場在經歷去庫存后,房企現金流有改善,行業景氣度還是較高。另外,目前政策面也是以穩為主。再加上房地產項目一般都具有較充足的抵押物,第二還款來源也有保障,整體風險可控,資產質量相對良好。

  谷曉明也持有同樣的觀點:“雖然房地產信托風險有積聚的跡象,但是對比其他信托投向仍舊是性價比較高的投資選擇。房地產市場雖然經歷調控,但是房企整體盈利能力較強,可以承受較高的融資成本,抵御資金風險的能力較強。”

  信托公司如何與房企甜蜜“牽手”?

  谷曉明認為信托公司可以通過與房企形成戰略合作來推進房地產信托業務的發展。除了戰略合作,信托公司還需要對房地產業務能力進行升級,尋找更多的和房企合作的機會。具體表現在:

  一是信托公司要具備真正的管理能力,以真實股權融資方式開展業務,避免明股實債,和優質房企建立戰略合作關系,形成風險共擔、收益共享機制。

  二是在拓展“房地產+”業務,“房住不炒”的政策基調下,除了傳統的業務模式,養老地產、長租公寓等方面或是業務機會。三是REITS,盤活存量資產,和房企建立新的業務模式聯系。
 ?。ㄔ晏猓航滴?、踩雷背后 房地產信托何以繼續“甜蜜” 記者:朱燈花 實習生:吳林璞)

關鍵詞:房地產信托,房地產調控政,房地產市場
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